Ibu Prita yang terhormat,
Saya ingin memiliki usaha kos-kosan. Saya hanya punya sebuah rumah atas nama saya sendiri. Saya tidak mempunyai usaha apapun saat ini. Bagaimana cara memperoleh dana dengan mengagunkan sertifikat rumah? Terima kasih.
Salam,
Kartini Roesli
Dear Ibu Kartini Roesli,
Usaha kos-kosan merupakan suatu bisnis yang memungkinkan adanya arus pendapatan rutin (bulanan ataupun tahunan) dari pembayaran sewa kamar. Adanya potensi pendapatan rutin membuat bisnis ini menjadi salah satu alternatif untuk memiliki passive income.
Ada dua cara untuk memiliki usaha kos-kosan. Yang pertama tentu memanfaatkan rumah yang telah dimiliki saat ini. Yang kedua, membeli/membangun properti baru yang khusus diperuntukkan sebagai rumah kos.
Mari kita bahas satu persatu dari dua pilihan tersebut.
1. Memanfaatkan properti yang telah dimiliki
Karakteristik rumah tinggal yang ditempati secara pribadi tentu memiliki karakteristik yang berbeda dengan rumah kos. Ada beberapa perubahan interior yang diperlukan untuk mengubah rumah yang saat ini ditempati agar bisa menjadi rumah kos yang cukup nyaman. Misalnya dengan menambahkan ruang publik seperti dapur bersama, ruang makan/ruang tamu dan tempat parkir yang lebih luas. Dengan lebih banyak penghuni, rumah kos juga memerlukan kamar tidur dan kamar mandi yang lebih banyak.
2. Membeli atau membangun properti baru
Membeli ataupun membangun properti baru bisa memaksimalkan potensi rumah kos Anda, karena bisa didesain semaksimal mungkin untuk menarik para calon penyewa. Sayangnya, biaya yang dibutuhkan akan jauh lebih besar dibandingkan dengan renovasi rumah yang telah ada.
Kedua pilihan tersebut membutuhkan dana yang cukup besar. Anda bisa mengagunkan rumah yang saat ini ditempati untuk mendapatkan kredit renovasi rumah yang ditawarkan beberapa bank. Sayangnya bunga untuk kredit ini cukup tinggi, lebih tinggi daripada KPR/KPA (Kredit Kepemilikan Rumah/Apartemen).
Anda juga bisa membeli properti baru dengan mengambil KPR. Untuk KPR, biasanya yang diagunkan adalah properti yang akan dibeli. Bunga untuk kredit ini relatif lebih rendah dari kredit renovasi, tetapi Anda akan menanggung utang yang cukup besar dengan pembelian properti baru ini.
Untuk bisa mendapatkan kredit dari bank dan mengagunkan sertifikat rumah Anda, berikut syarat-syaratnya secara umum:
WNI, telah berusia 21 tahun atau telah menikah, dan berdomisili di Indonesia
Memiliki pekerjaan dan penghasilan tetap
Memiliki NPWP pribadi
Properti yang diagunkan memiliki dokumen-dokumen legal yang diperlukan
Apapun yang Anda pilih, baik memanfaatkan rumah yang ada ataupun membeli properti baru, Anda perlu memiliki kemampuan pembayaran untuk cicilannya. Bank juga akan menganalisa pendapatan Anda dan menentukan besaran platform kredit yang akan diberikan, dengan cicilan maksimal 30% dari total pendapatan.
Sayangnya, jika tidak ada pekerjaan ataupun usaha yang menghasilkan pendapatan, Anda tidak dapat memenuhi persyaratan bank untuk KPR ataupun kredit renovasi. Bahkan KTA (Kredit Tanpa Agunan) pun memerlukan adanya pendapatan rutin sebagai salah satu persyaratannya.
Solusi yang bisa saya sarankan adalah menggunakan pendapatan suami untuk memenuhi persyaratan untuk mendapatkan kredit renovasi, dan merenovasi rumah secara efisien dengan biaya minimal agar bisa menerima beberapa penyewa. Usahakan pemasukan dari penyewa bisa menutup cicilan utang yang harus dibayar perbulan.
Solusi lainnya adalah menjual aset yang ada untuk mendapatkan dana renovasi. Sebelum menjual aset untuk mengubah rumah Anda menjadi rumah kos, pastikan bahwa lokasi rumah tersebut cukup ideal untuk kos-kosan dan ada kebutuhan untuk kos di daerah sekitar rumah Anda.